http://hi.baidu.com/caoz/blog/item/51034c08281ef6930a7b8246.html

版权声明,caoz原创,欢迎转载,转载请勿改动,谢谢。

这两天看到几则“恐怖”的新闻,很抱歉caoz用“恐怖”来形容看到这些新闻的感受,那就是,房地产行业将救市方案上交国务院等待审批,我希望所有认真阅读我的文章的人,我希望所有有良知的人和有责任的人,一起呼吁,不要救市!!

我看到了几则救市的条款,1.取消第二套房贷限制,2.提升公积金贷款的上限,3.减少首付比例,4.减少交易税费,包括二手交易税费。

除了第四条我支持外,其他三条,都很恐怖,恐怖在于,美国次按明明给了那么明显的一个案例,我们还要让银行和金融机构望火坑里跳,特别是弟三条,一旦确定 实施,那么中国的银行系统一定会重蹈美国的悲剧,而且只会更严重!!中国房地产的泡沫,要远远远远远远大于美国!!

1.房价的水分有多大

如果你想知道房地产行业的问题有多大,我举几个例子

http://www.soufun.com/house/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=1010032697&ptype=price 这里是一个典型的楼盘,东恒时代的价格变化图,2002年开始的时候,均价不足5000,而2007年达到了20000,到2008年,现在所谓的形势严峻,是多少呢?16800。感受一下这个价格的变化。想想合理不合理,应该不应该。

再看一个 http://www.soufun.com/house/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=1010091020&ptype=price, 这里列出了新房和二手房的价格,从2005年的5300到2006年的7800,2007年开始只有二手房价,那么二手房均价最高到过14000,现在仍然在12000,读者感受一下,这就是房产市场价格变化的实质数据!

那么,中国的房价水分有多大?刚才看到搜房的两个数据曲线可能会有点印象,再说一个,房山现在的小产权房,均价2000元,大产权房,均价6000元,房子是一样的,地段是一样的,一个小产权,一个大产权,贵了2倍,你认为2000元/m2的房子,开发商是活雷锋嘛?

2. 救市的风险是什么

我们知道前几年的股票是怎样变化的,也知道今年股票是怎样变化的,从1000点开始,扶摇直上,达到了6000点,然后呢?现在在2000点上下挣 扎。你凭什么认为房地产不会和股票一样?股票在6000点的时候,有哪个人预见到了2000点?房价下跌,是市场的必然,这个靠行政手段和政策是阻止不住 的,正如同股票下跌一样,但是为什么我号召不让政府救市,不是因为政府救市了房价不会跌,你救不了的,而是因为救市只会加剧银行系统,金融机构的坏账,烂 账,加剧整体金融风险性,使银行体系和全民财富,统统为炒房者和既得利益群体陪葬!! 你凭什么让穷人的血汗钱为富人陪葬!!

房价必然下跌,断供必然增加,在当前的房价情况下,这一趋势不可逆转,政府妄图通过救市来维持房价,相当于负薪救火,饮鸩止渴,最后的结果是,让更多的人套牢,让更多的财富蒸发,让国家金融秩序承受更多的冲击!

3.中国房地产问题的本源在哪里

房价经过这几年完全非理性的增长,本源在哪里?就一句话,政府的贪婪!

有人说,开发商贪心,此话不假,但是不是本源,为什么不是,任何一个行业的资本家都贪心,资本家不贪心就不是资本家了,但是为什么别的行业没有这么离谱的事情,而只有房地产行业是这样,就是因为土地!而土地是政府统一调拨和管理的,政府的贪婪在里面起了决定因素。

前几年政府将责任推卸给炒房者,想通过遏制炒房者来遏制房价,为什么一直都失败,为什么每次政策出来,房价涨得更凶!因为根源根本不是炒房者,而是政府自己!贼喊捉贼,最后能捉到嘛?

同样是大宗消费品,汽车厂商不贪心嘛?为什么一直在降价,为什么没有炒汽车的人群?如果我们知道中国汽车产业的历史,就知道那些汽车厂商一样贪婪, 一样追求利润不择手段,炒汽车的?有,当然有!那个行业有个专业名词,叫做拼缝, 我恰恰几年前听人跟我讲过,某个街道上的小混混就是靠拼缝挣下几千万的身价,创办很大的产业,给我讲这个故事的人就是那个家伙的员工。但是为什么现在没有 了?因为现在私车成为主要消费品种,垄断地位被打破了,北京政府虽然可以通过出租车升级强行扶植北京现代,但是不能禁止北京人买其他地方的汽车,如果出台 一个政策,每个城市或每个省的用户只能购买本地汽车企业的汽车,我打赌车价将是现在的3倍以上,如果你了解中国汽车行业的发展史,就知道我不是空口无凭。 但是房地产,没办法,你没办法在一个完全公平竞争的环境下买房,因为政府拿着土地!

炒房是因为房产价格上涨而产生的,如果房产价格不上涨甚至下跌,会有炒房者嘛?而炒房确实会带动房价上涨,但是并不是绝对因素,今天汽车行业做拼缝 的已经很少见了,是政府下条令遏制了嘛?遏制不住的,是市场不给他们空间了。限制炒房者,政府却忽视了一件事情,最大的炒家,恰恰是政府自己。光怪陆离的 政策,土地成本的居高不下,都是贪婪的表现。

我们来看看那些政策

其一,为了打击炒房者,提高二手房交易税率,这是典型的适得其反型,二手房交易税率提升后,二手房成本骤然增加,结果老百姓买二手房的成本增加了, 新房价格直线飙升!炒房者利益损失极少,买新房的老百姓苦不堪言,最后只有谁赚到了?政府,财税收入的增幅远高于老百姓收入的增幅!!

这里多说一句,看到“雍正王朝”我就生气,雍正这个历史上又名的刻薄寡恩横征暴敛的皇帝,仅仅因为国库充盈了就是好皇帝?!当时这个叫正剧,全国上下一片学,然后呢?收老百姓钱多的就是好政府?好官?

所以我说,四点救市方针我只支持这一条,减少税费,特别是减少二手房交易税费,并非因为这个能救市,恰恰相反,我认为这个政策出来,有助于加速楼市价值回归!请注意,参照一下,二手车市场的交易税费近乎可忽略。

其二,所谓的容积率和绿化率指标

政府设置这些指标的时候,我想他们根本没意识到房子是给老百姓住的,是的,要住的舒服,爽,所以小区要有足够的绿地,有足够的空间,不要太拥挤,很 好,很适合有钱人的品味,问题是,你让老百姓选择一下,是愿意住在一个有品味的,有绿地的,离工作单位上下班堵车来回4个小时的小区呢?还是愿意住在一个 品味没那么好,档次没那么高,但是上下班只需要15分钟的小区呢?做个调查,相信傻子都能看到结论! 但是政府不顾及这些,这就有所谓的容积率限制,咱们在这里做一个简单算数

假设某小区容积率是3,另一个相邻小区的容积率是9(我打赌,开发商肯定能作出容积率是9的小区!我去燕郊转了一圈发现,md 怎么那里的房子动不动都是30多层,而且不是方方的一栋30多层,是长长的一片30多层,比北京的小区楼盘威武气派多了,仔细想想有道理,容积率高,所以 很气派的大厦也就3000多一平),那么同样的占地面积计算,容积率9的小区的可出售面积就是前者的3倍,成本会是3倍嘛?绝对用不了,土地成本是一样 的,市场宣传销售成本都差不多,建筑成本最多也就翻倍,总共算下来成本也就增加50%到头了,可销售面积是3倍,成本增加50%,就算有同样的利润预期, 价格卖一半就够赚了。但是政府不让这么搞,美其名曰是为了让老百姓住的舒适,所导致的不仅仅是房价问题,还有交通问题。

这里再讲一个小例子,

回龙观那里现在房屋均价9000左右,二手房最便宜的也要8000多,有个新盘,11000/m2,看上去挺贵的,可是人家说了买一层送一层, 5.4的层高,所以实际价格也就5500/m2,这生意为啥这么做呢?就是规避容积率的限制,所谓LOFT,所谓的买一层送一层,说白了就是开发商和政府 耍小心眼。为了规避所谓的容积率限制。(卖的是单层面积)换句话说,如果不是政府在那里设置莫名其妙的限制,开发商完全不用脱裤子放屁,直接给你做好一层 层的5500一平就卖房了。看完这个,你就知道为什么现在loft概念火了。

另一个小例子是我的房子,我在四惠东买的一个小区的房子,小区很小,楼很气派,记住一点,很高很气派的楼通常容积率都很高,所以价格往往不一定贵, 我买的时候那个价格,低的惊人(当然,时间也早),当时均价4500还有折扣,还是带装修的,我的房子4140/m2,装修咱不说多高级,2个卫生间一个 厨房一个阳台都是现成全套做好的,全折算下来,我估计每平米毛坯绝对不到4000,在当时来说,是周边最便宜的小区,在周边比经济适用房还便宜,这个小区 之所以便宜,主要就是容积率高,比旁边的小区容积率高的多,所以开发商一样赚钱,那么现在如何呢?我去看周边的二手中介,我们小区的房价和别的小区的是一 样的,甚至比某些还略高。政府一相情愿的限制容积率,要求开发商建造所谓“更适合居住”的小区, 但是,公众对此并不买账。而为此付出的代价是,房价居高不下。适合居住的小区不适合上班,政府是从不考虑这类问题的。

其三,关于用地成本

说不清道不明,这个我实在解释不出来了,最好政府自己解释一下,前段时间说要考虑物权税,我呸,你问问哪个国家又收土地出让金又收物权税的!你想征物权税,可以,把土地出让金免了先!土地出让金相当于70年的土地使用权,我出钱买完了你还来,这算哪门子事?

而用地成本由于环节太多,涉及的利益群体太多,其中黑幕也扯不清,其实这个问题想解决也不难,两个简单方法,方法1:彻底取消土地出让金,用物权税 代替,已交土地出让金的在房产年限内免交物权税,方法2:土地出让金政府直接从购房者那里收取,每个购房者根据购买面积按照有关规定去缴纳,不通过开发商 中转,开发商只管盖房,这样可以彻底免除中间流通的环节,老百姓交的明白,开发商专心盖房子。

两个方法,都是让老百姓和政府直接面对面,解决土地问题,别让开发商在中间走一手,你走这一手,该透明的也不透明了。成本忽悠忽悠就上去了。

4.怎样救市才合理

房价下跌既然是必然的,那么由此会产生的问题怎么办?

既然这个事情是政府贪婪导致的,那么政府应该承担相应的责任和义务,才是真正解决问题的方法,靠某些伎俩妄图维持房价来救市不是解决问题,是制造问题。市场自己有调节规律,政府不要以为几个政策就可以只手遮天。

政府可以做的是,设置一个合理的价格指数,然后为之前高价买入房的人,提供一定的补偿,方法1,提高产权年限,比如这套房子100万,你120万买 的,政府要付一定的责任,谁让你当时把地价炒高了,70年产权改100年,就当买房的给子孙后代投资了。方法2,减少特定购房者贷款利率,假设这房子 100万,你120万买的,你还欠90万贷款没还,可能本金90万,利息算下来也有这个数,你利率降一降,让人家心理也舒服点。 这是我想到的可以做的事情。

政府要真正做好为人民服务,才能解决所面临的问题,即便遇到困难,人民也会体谅,而不是天天头疼医头,脚疼医脚,一些为了考绩而钻营的官员和一群白痴智障的经济学家,只会制造问题,不会解决问题。